Trong vụ án dân sự, các đương sự có quyền thoả thuận với nhau về giá tài sản tranh chấp, hoặc thoả thuận chọn một tổ chức thẩm định giá; toà chỉ ra quyết định định giá và lập hội đồng định giá khi có đương sự yêu cầu, khi các bên không thoả thuận được, hoặc khi giá thoả thuận thấp hơn giá thị trường nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hay người thứ ba. Nguyên tắc này nằm ở quy định về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (Điều 104).
Chốt giá với bên kia có thể giúp vụ án nhanh hơn, tiết kiệm chi phí định giá. Nhưng giá đã chốt trở thành nền để chia tài sản, tính tiền chênh lệch, tính án phí, và rất khó rút lại khi thị trường thay đổi. Bài này giúp bạn cân nhắc: lúc nào nên thoả thuận, lúc nào nên để toà định giá, chuẩn bị chứng cứ về giá ra sao, và những bẫy hay gặp khi ký vào biên bản thoả thuận giá.
Giá tài sản ảnh hưởng tới những gì trong vụ án
Giá không chỉ là con số trên giấy. Trong vụ chia tài sản chung vợ chồng hay chia di sản thừa kế, giá quyết định ai nhận hiện vật, ai nhận tiền và phần chênh lệch phải thanh toán bao nhiêu. Người nhận nhà đất với giá thấp được lợi, người nhận tiền chênh lệch thiệt; giá cao thì ngược lại.
Giá còn là cơ sở tính án phí theo giá trị tài sản trong các vụ án có giá ngạch. Thoả thuận giá cao làm án phí tăng; thoả thuận giá thấp bất thường có thể khiến toà nghi ngờ mục đích né nghĩa vụ và tự ra quyết định định giá. Ngoài ra, nếu tài sản có liên quan tới người thứ ba như ngân hàng nhận thế chấp hoặc chủ nợ, giá thoả thuận quá thấp có thể ảnh hưởng tới quyền lợi của họ.
Vì vậy trước khi nói "thôi chốt giá này cho nhanh", bạn nên tính thử kết quả chia theo vài mức giá khác nhau để thấy giá đó có lợi hay bất lợi cho mình tới đâu.
Thoả thuận giá hay đề nghị định giá: so sánh nhanh
Không có lựa chọn đúng cho mọi vụ. Bảng dưới đặt các yếu tố cạnh nhau để bạn cân nhắc theo hoàn cảnh của mình.
| Yếu tố | Hai bên tự thoả thuận giá | Toà ra quyết định định giá |
|---|---|---|
| Thời gian | Nhanh, chốt được ngay tại phiên hoà giải hoặc bằng văn bản | Lâu hơn, cần lập hội đồng, xem xét tài sản, có thể kéo dài nếu một bên cản trở |
| Chi phí | Không phát sinh chi phí định giá | Có chi phí định giá, người yêu cầu thường tạm ứng, ai chịu cuối cùng do toà quyết định |
| Độ sát giá thị trường | Tuỳ vào hiểu biết và sức ép đàm phán của các bên | Hội đồng dựa vào nhiều nguồn giá, nhưng vẫn có thể lệch thực tế |
| Khả năng thay đổi về sau | Rất khó rút lại khi đã ghi nhận | Có thể đề nghị định giá lại khi có căn cứ |
| Rủi ro | Bị thiệt nếu chốt khi thiếu thông tin về giá | Kết quả có thể không như mong đợi của cả hai bên |
Một hướng trung gian là các bên thoả thuận chọn chung một tổ chức thẩm định giá. Cách này giữ được tính chuyên môn và đôi khi nhanh hơn chờ hội đồng định giá, miễn là hai bên thống nhất được nơi chọn và cách chia chi phí.
Chứng cứ về giá nên gom trước khi đàm phán
Dù chọn đường nào, bạn cũng cần biết tài sản đáng giá bao nhiêu. Những nguồn dưới đây giúp bạn có cơ sở khi nói chuyện với bên kia hoặc khi phản biện kết quả định giá.
- Giao dịch thật gần đây của tài sản tương tự trong cùng khu vực: hợp đồng mua bán đã công chứng mà bạn tiếp cận được hợp pháp, thông tin do người trong cuộc cung cấp.
- Tin rao bán nhà đất, xe cùng loại: chỉ là giá chào, thường cao hơn giá giao dịch, nhưng giúp thấy khoảng giá. Nên lưu ảnh chụp có ngày.
- Bảng giá đất do địa phương ban hành: dùng tham khảo, thường không trùng giá thị trường, nhưng là một mốc so sánh.
- Chứng thư thẩm định giá cũ, ví dụ lúc thế chấp vay ngân hàng: có thể đã cũ và theo mục đích khác, nhưng cho biết các đặc điểm tài sản đã được ghi nhận.
- Hoá đơn, chứng từ xây dựng, sửa chữa, nâng cấp: quan trọng với nhà ở, tài sản trên đất, máy móc, giúp chứng minh giá trị phần đầu tư thêm.
- Ảnh chụp hiện trạng tài sản ở thời điểm gần nhất: xuống cấp hay được cải tạo đều ảnh hưởng tới giá.
Không có nguồn nào một mình quyết định giá. Giá trị của chúng là cho bạn một khoảng hợp lý để biết đề nghị của bên kia đang cao hay thấp so với mặt bằng.
Bẫy hay gặp khi ký thoả thuận giá
Chốt giá khi chưa xem lại tài sản. Tài sản đã thay đổi từ lúc nộp đơn: nhà bị xuống cấp, được xây thêm, đất được mở đường. Thoả thuận theo giá trong đầu từ vài năm trước dễ thiệt cho một bên.
Thoả thuận giá chung cho nhiều tài sản. Ghi "tổng các tài sản trị giá…" mà không tách từng tài sản thì khi chia hiện vật rất khó tính chênh lệch. Nên tách giá từng tài sản, từng phần đất, từng công trình.
Không ghi thời điểm của giá. Giá nhà đất thay đổi theo thời gian. Biên bản nên ghi rõ giá được xác định tại thời điểm nào để tránh tranh cãi về sau.
Chốt giá thấp để giảm án phí. Toà có quyền ra quyết định định giá nếu thấy giá thoả thuận thấp so với giá thị trường nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba. Mục đích tiết kiệm án phí không phải lý do để hạ giá, và có thể làm kéo dài vụ án.
Ký vì sức ép tại phiên hoà giải. Bạn có quyền xin thêm thời gian để tìm hiểu giá trước khi đồng ý. Một tuần chuẩn bị thường đáng hơn nhiều năm tiếc nuối.
Ví dụ giả định: một căn nhà, hai mức giá
Ví dụ giả định: hai anh em ở Đồng Tháp được chia đôi một căn nhà cha mẹ để lại. Người anh đang ở trong nhà và muốn nhận hiện vật, thanh toán cho em một nửa giá trị bằng tiền. Ở phiên hoà giải, người anh đề nghị chốt giá căn nhà theo mức mà anh nghe được từ vài năm trước; người em chưa tìm hiểu gì nên định đồng ý cho nhanh.
Nếu căn nhà được chốt ở mức thấp hơn giá thị trường hiện tại, mọi khoản chênh lệch đều rơi vào phần của người em, vì số tiền em nhận chỉ bằng một nửa của con số đã chốt. Ngược lại, nếu người em đẩy giá lên quá cao so với thực tế, người anh có thể không đủ tiền thanh toán, và việc chia hiện vật có thể phải tính lại theo hướng khác. Cả hai cách đều sinh thêm mâu thuẫn.
Cách làm hợp lý hơn là người em xin thêm thời gian, gom vài giao dịch thật trong cùng con hẻm, tin rao bán căn tương tự, ảnh chụp hiện trạng căn nhà, rồi mới bàn giá. Nếu hai bên vẫn cách nhau quá xa, họ có thể thoả thuận chọn chung một tổ chức thẩm định giá hoặc đề nghị toà định giá. Con số cuối cùng có thể không làm ai hài lòng hoàn toàn, nhưng có cơ sở để cả hai chấp nhận.
Khi không thoả thuận được: chuẩn bị cho hội đồng định giá
Nếu đi đường hội đồng định giá, bạn vẫn có vai trò. Hội đồng thường xem xét tài sản tại chỗ, và các đương sự được thông báo để có mặt. Hãy có mặt, chỉ rõ ranh giới, các công trình, phần cải tạo, và nộp trước cho toà các chứng cứ về giá bạn đã gom. Hội đồng không biết những gì bạn không đưa ra.
Đọc kỹ biên bản định giá: tài sản nào đã được định giá, theo phương pháp và nguồn thông tin nào, có bỏ sót tài sản trên đất hay phần đầu tư nào không. Nếu có căn cứ cho rằng kết quả không phù hợp giá thị trường hoặc có vi phạm trình tự, bạn có thể đề nghị định giá lại theo quy định. Đề nghị cần nêu lý do cụ thể và kèm chứng cứ, không chỉ là "giá thấp quá".
Nếu một bên cản trở việc xem xét tài sản, như khoá cửa không cho vào, toà có thể xử lý theo thủ tục và việc định giá vẫn có thể tiến hành. Đừng tự ý phá khoá hay vào nhà khi bên kia không đồng ý; mọi việc nên đi qua toà.
Khi nào nên hỏi người làm nghề
Tài sản giá trị lớn, nhiều tài sản cùng lúc, nhà đất có phần xây dựng không phép, đất chưa có giấy chứng nhận, hoặc tài sản đang thế chấp là những tình huống khiến việc chốt giá rủi ro hơn. Trong các trường hợp này, trước khi ký vào thoả thuận giá, bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc người làm nghề xem giá đó ảnh hưởng tới phần chia và nghĩa vụ của mình như thế nào.
Cũng nên hỏi khi bên kia đưa ra một chứng thư thẩm định giá tự thuê và đề nghị lấy luôn giá đó. Chứng thư tự thuê có thể được toà xem xét như một tài liệu, nhưng mục đích thẩm định, thời điểm và thông tin đầu vào có thể khác với điều cần cho vụ án. Bạn không có nghĩa vụ đồng ý chỉ vì giá được ghi trên một văn bản trông chuyên nghiệp.
Thẩm định giá chuyên sâu, phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập thuộc phạm vi các trang chuyên về định giá. Ở đây, điều quan trọng là nhìn giá như một chứng cứ: ai đưa ra, dựa vào đâu, và có phản ánh đúng tài sản tại thời điểm cần chia hay không.
Câu hỏi thường gặp
Đã ký thoả thuận giá rồi có rút lại được không?
Rất khó nếu thoả thuận được lập tự nguyện và đã được toà ghi nhận. Trường hợp có căn cứ cho thấy bị lừa dối, nhầm lẫn nghiêm trọng hoặc giá thoả thuận nhằm trốn tránh nghĩa vụ, bạn có thể trình bày với toà, nhưng kết quả không chắc chắn. Vì vậy hãy cân nhắc kỹ trước khi ký.
Giá trong bảng giá đất của tỉnh có dùng để chia tài sản được không?
Bảng giá đất là mốc tham khảo, thường thấp hơn giá giao dịch thực tế. Nếu hai bên đồng ý dùng thì đó là thoả thuận của họ, nhưng toà có thể xem xét nếu giá đó thấp bất thường so với thị trường và ảnh hưởng nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba.
Ai trả chi phí khi toà lập hội đồng định giá?
Người yêu cầu định giá thường phải tạm ứng chi phí. Ai chịu cuối cùng do toà quyết định theo quy định về chi phí tố tụng, thường liên quan tới việc yêu cầu của ai được chấp nhận. Bạn nên giữ chứng từ tạm ứng.
Một bên không đến buổi định giá thì sao?
Hội đồng định giá vẫn có thể tiến hành nếu bên đó đã được thông báo hợp lệ. Bên vắng mặt mất cơ hội chỉ ra các đặc điểm tài sản có lợi cho mình, nên dù không đồng ý, bạn vẫn nên có mặt.
Có nên tự thuê thẩm định giá trước khi đàm phán không?
Có thể, nếu tài sản giá trị lớn và bạn cần một mốc chuyên môn để đàm phán. Hãy hiểu rằng chứng thư tự thuê chỉ là một tài liệu tham khảo trong vụ án, bên kia có quyền không đồng ý, và toà vẫn có thể định giá theo thủ tục.