Khi nhà bên cạnh sắp đào móng, ép cọc hay xây cao tầng, bạn nên lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà mình trước ngày khởi công, rồi lập thêm ở các mốc thi công nặng và khi hoàn thành phần thô. Vi bằng đầu tiên là mốc so sánh: nếu sau này tường nứt, sàn lún, mái thấm, bạn chứng minh được những hư hỏng đó chưa có trước khi công trình bên cạnh thi công.
Tranh chấp nhà liền kề phần lớn xoay quanh một câu hỏi: vết nứt này có từ trước hay mới có. Không có mốc so sánh, hai bên chỉ có lời nói của mình. Vi bằng không chứng minh được nguyên nhân gây nứt, nhưng nó loại bỏ được câu "nhà anh vốn đã nứt từ lâu". Bài này hướng dẫn chọn thời điểm, những gì cần ghi nhận và cách đặt vi bằng cạnh các chứng cứ khác.
Vì sao phải lập trước, không đợi có hư hỏng
Phần lớn người dân chỉ nghĩ tới chứng cứ khi tường đã nứt. Lúc đó bạn vẫn lập vi bằng được, nhưng nó chỉ ghi nhận tình trạng hiện tại, không trả lời được câu hỏi vết nứt có từ bao giờ. Bên xây dựng có thể cho rằng nhà bạn cũ, móng yếu, nứt do thời tiết. Nếu bạn có vi bằng lập trước khởi công cho thấy bức tường đó còn nguyên, lập luận của bên kia yếu đi rất nhiều.
Một lý do nữa là tâm lý hai bên. Khi chủ nhà bên cạnh biết bạn đã lập vi bằng hiện trạng, họ và nhà thầu thường chú ý hơn tới biện pháp thi công, chống đỡ, che chắn. Vi bằng lúc này vừa là chứng cứ dự phòng, vừa là lời nhắc nhẹ nhàng rằng thiệt hại sẽ được nhìn nhận nghiêm túc.
Trên thực tế, một số chủ đầu tư hoặc nhà thầu cẩn thận chủ động đề nghị cùng ghi nhận hiện trạng các nhà liền kề trước khi thi công, có khi bằng biên bản hai bên ký, có khi bằng vi bằng. Nếu bên kia đề nghị như vậy, đó là tín hiệu tốt; bạn nên hợp tác, cùng đi xem từng phòng và giữ một bản.
Thời điểm tốt nhất là vài ngày trước khi máy móc vào công trường, khi việc phá dỡ nhà cũ bên cạnh chưa bắt đầu. Nếu bạn chỉ biết tin khi công trình đã rào chắn, hãy lập ngay, vì mỗi ngày thi công trôi qua là thêm một khoảng trống khó giải thích. Dấu hiệu nên để ý: nhà bên cạnh dọn đồ chuyển đi, có người tới đo đạc, khảo sát địa chất, hoặc có xe chở cọc, máy khoan tập kết.
Các mốc nên lập vi bằng
Không nhất thiết lập ở mọi mốc. Bảng dưới gợi ý mốc nào đáng cân nhắc tuỳ quy mô công trình bên cạnh. Đây là gợi ý chung, không phải quy định.
| Mốc | Mục đích | Khi nào đặc biệt nên lập |
|---|---|---|
| Trước khởi công | Mốc gốc để so sánh mọi hư hỏng về sau | Hầu như luôn nên lập nếu công trình có đào móng, ép hoặc khoan cọc |
| Sau phá dỡ nhà cũ | Ghi nhận tác động của việc đập phá, tháo dỡ | Nhà cũ bên cạnh dùng chung tường hoặc sát tường |
| Trong giai đoạn làm móng, tầng hầm | Ghi nhận rung chấn, lún nếu có | Có đào sâu, hút nước ngầm, ép cọc gần nhà |
| Khi xuất hiện hư hỏng mới | Ghi nhận vết nứt, thấm ngay khi phát hiện | Bất cứ khi nào thấy dấu hiệu bất thường |
| Khi hoàn thành phần thô | Ghi nhận tình trạng sau phần thi công nặng nhất | Muốn chốt mốc trước khi đàm phán bồi thường |
Mỗi vi bằng sau nên ghi nhận lại đúng những vị trí đã ghi ở vi bằng trước, cùng góc chụp nếu được. Như vậy khi đặt các vi bằng cạnh nhau, sự thay đổi hiện ra rõ ràng.
Những gì cần thừa phát lại ghi nhận
Một vi bằng hiện trạng tốt là vi bằng mà người không đến tận nơi đọc vẫn hình dung được căn nhà. Hãy đề nghị thừa phát lại ghi nhận:
- Bức tường chung hoặc sát vách, cả mặt trong nhà lẫn mặt ngoài nếu tiếp cận được, từng tầng một.
- Các vết nứt đang có: vị trí, hướng, chiều dài và độ rộng ước đo bằng thước, đặt thước hoặc vật so sánh vào ảnh.
- Trần, sàn, chân tường: vết thấm, ố, bong tróc sơn, gạch bộp, độ phẳng của nền ở chỗ dễ lún.
- Khung cửa, cửa sổ: còn đóng mở bình thường không, có kẹt, lệch không; dấu hiệu này hay xuất hiện khi nhà bị lún nghiêng.
- Mái, sân thượng, máng nước ở phía giáp công trình, nơi dễ bị vật liệu rơi hoặc nước tràn sang.
- Hệ thống điện, nước, bể ngầm nằm gần ranh giới nếu nhìn thấy được.
- Toàn cảnh mặt tiền và vị trí nhà mình so với công trình bên cạnh.
Ảnh chụp nên có ảnh toàn cảnh từng phòng trước, rồi mới tới cận cảnh từng vết. Ảnh cận cảnh không có ảnh toàn cảnh đi kèm rất khó xác định vết đó nằm ở đâu.
Vi bằng làm được gì và không làm được gì trong tranh chấp này
Vi bằng chứng minh hiện trạng ở từng thời điểm. So sánh hai vi bằng trước và sau thi công, bạn chứng minh được hư hỏng mới xuất hiện trong khoảng thời gian đó. Đây là phần khó nhất nếu không có vi bằng.
Vi bằng không chứng minh nguyên nhân. Từ "xuất hiện trong lúc nhà bên cạnh thi công" tới "do nhà bên cạnh thi công gây ra" còn một khoảng cách. Khi bên kia không thừa nhận, thường cần giám định xây dựng do tổ chức có chức năng thực hiện để xác định nguyên nhân và mức độ hư hỏng.
Vi bằng không định giá thiệt hại. Chi phí sửa chữa, mức bồi thường cần được tính bằng báo giá sửa chữa, định giá, giám định hoặc do hai bên thoả thuận. Vi bằng chỉ là cơ sở để những bước đó có dữ liệu đầu vào đáng tin.
Vi bằng giúp việc thương lượng nhanh hơn. Phần lớn vụ việc nhà liền kề kết thúc bằng thương lượng chứ không ra toà. Khi bạn đưa ra hai bộ ảnh của vi bằng trước và sau, cuộc nói chuyện chuyển từ "có hay không" sang "sửa thế nào, ai chịu bao nhiêu".
Khi phát hiện hư hỏng trong lúc thi công
Nếu đã có vi bằng mốc gốc và giờ thấy tường nứt, bạn nên làm theo thứ tự:
- Tự chụp ảnh, quay video ngay, có thước đo đặt cạnh vết hư hỏng, ghi lại ngày giờ phát hiện.
- Báo ngay cho chủ công trình và nhà thầu bằng tin nhắn hoặc văn bản, mô tả hư hỏng và đề nghị dừng hạng mục gây rung chấn nếu nguy hiểm.
- Lập vi bằng ghi nhận hư hỏng mới, đề nghị thừa phát lại ghi đúng các vị trí đã có trong vi bằng mốc gốc.
- Nếu có nguy cơ mất an toàn, như tường nghiêng, trần bong mảng lớn, báo chính quyền cấp xã nơi có công trình để được kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền về trật tự xây dựng.
- Đề nghị hai bên cùng lập biên bản ghi nhận và thương lượng phương án sửa chữa, bồi thường.
- Nếu bên kia không thừa nhận nguyên nhân, cân nhắc yêu cầu giám định xây dựng trước khi hiện trạng bị sửa chữa làm mất dấu vết.
- Thương lượng không thành thì chuẩn bị hồ sơ hoà giải hoặc khởi kiện, trong đó các vi bằng là phần chứng cứ cốt lõi.
Đừng vội tự sửa lớn trước khi các bên ghi nhận xong. Sửa sớm làm mất dấu vết và tạo cớ cho bên kia nói hư hỏng không nghiêm trọng như bạn kể.
Ghép vi bằng với những chứng cứ khác
Nhật ký tự ghi của gia đình. Ghi ngày giờ những lần rung mạnh, tiếng ép cọc, máy khoan, nước tràn sang, kèm ảnh tự chụp. Nhật ký này tự nó yếu, nhưng đặt cạnh vi bằng giúp lấp khoảng trống giữa hai lần ghi nhận và cho thấy hư hỏng gắn với hạng mục thi công nào.
Tin nhắn, văn bản gửi bên xây dựng. Mỗi lần báo hư hỏng nên gửi bằng tin nhắn hoặc văn bản có thể lưu lại, nói rõ hiện tượng và đề nghị cụ thể. Lời hứa qua điện thoại "để anh cho thợ qua xem" không để lại dấu vết gì nếu sau đó bên kia đổi ý.
Camera của nhà mình. Nếu camera quay được khu vực giáp ranh, đoạn video vật liệu rơi sang mái hay xe cơ giới va vào tường là chứng cứ rất rõ. Nhớ trích xuất sớm vì đầu ghi thường tự ghi đè sau một thời gian.
Ý kiến kỹ thuật. Biên bản kiểm tra của chính quyền, ý kiến của kỹ sư, kết luận giám định là phần trả lời câu hỏi nguyên nhân mà vi bằng không làm được. Có vi bằng làm mốc, những người làm kỹ thuật cũng có dữ liệu để so sánh.
Khi nào cần luật sư hoặc người làm nghề
Với vết nứt nhỏ, bên xây dựng thiện chí, hai bên thường tự thoả thuận được dựa trên vi bằng và báo giá sửa chữa. Nhưng có những trường hợp bạn nên có người làm nghề đi cùng sớm: nhà bị lún nghiêng, kết cấu có dấu hiệu nguy hiểm, giá trị thiệt hại lớn, bên kia là doanh nghiệp có pháp chế riêng, hoặc công trình bên cạnh là dự án lớn với nhiều nhà bị ảnh hưởng.
Kỹ sư xây dựng độc lập giúp đánh giá mức độ nguy hiểm và chi phí khắc phục; tổ chức giám định giúp xác định nguyên nhân; luật sư giúp chọn đường thương lượng, hoà giải hay khởi kiện, và soạn văn bản thoả thuận bồi thường để tránh tranh chấp lần hai. Nếu bạn muốn hình dung trước mình nên chuẩn bị gì và hỏi ai, có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để có góc nhìn ban đầu, rồi mang hồ sơ vi bằng tới người làm nghề tại địa phương.
Ví dụ giả định: một gia đình ở Bắc Ninh lập vi bằng trước khi nhà bên cạnh ép cọc, lập lần hai khi thấy vết nứt chân tường. Nhờ hai vi bằng, chủ công trình đồng ý cùng thuê đơn vị đánh giá và sửa chữa mà không phải ra toà. Kết quả này không phải lúc nào cũng có, nhưng không có mốc gốc thì rất khó bắt đầu cuộc nói chuyện.
Câu hỏi thường gặp
Hàng xóm không cho thừa phát lại vào xem nhà họ thì có sao không?
Bạn chỉ cần ghi nhận hiện trạng nhà mình, nên không cần vào nhà hàng xóm. Thừa phát lại ghi nhận từ trong nhà bạn, từ ngoài đường hoặc khu vực chung. Muốn vào nhà người khác thì phải được họ đồng ý; không được đồng ý thì không vào.
Có thể tự chụp ảnh thay vì lập vi bằng không?
Tự chụp vẫn có ích và nên làm thêm. Nhưng ảnh tự chụp dễ bị nghi chọn góc, chụp ngày khác, nhất là khi tranh chấp có giá trị lớn. Vi bằng có người độc lập chứng kiến, ghi rõ thời gian, nên khó bác hơn. Với công trình nhỏ, rủi ro thấp, ảnh tự chụp kỹ có ngày giờ cũng là mốc tham khảo.
Vi bằng có chứng minh được nhà nứt là do hàng xóm xây không?
Không trực tiếp. Vi bằng chứng minh hư hỏng xuất hiện trong khoảng thời gian giữa hai lần ghi nhận. Khi bên kia không thừa nhận nguyên nhân, thường cần giám định xây dựng do tổ chức có chức năng thực hiện, và toà án sẽ đánh giá tổng hợp các chứng cứ.
Bên xây dựng đề nghị cùng lập biên bản hiện trạng, có cần vi bằng nữa không?
Biên bản hai bên ký, có ảnh kèm theo, đã là chứng cứ tốt vì có xác nhận của cả bên kia. Nếu biên bản đủ chi tiết và bạn giữ một bản, có thể không cần vi bằng. Nếu biên bản sơ sài hoặc bạn thấy bị bỏ sót vị trí, có thể lập thêm vi bằng.
Nhà mình cũng đã có vết nứt từ trước thì có nên lập vi bằng không?
Càng nên lập. Vi bằng ghi nhận rõ các vết nứt cũ ở vị trí nào, dài rộng bao nhiêu. Sau này nếu vết cũ lan rộng hay có vết mới, bạn chứng minh được phần thay đổi. Không có mốc, bên kia dễ nói mọi vết đều có từ trước.
Có báo chính quyền khi công trình bên cạnh làm nứt nhà không?
Nếu có nguy cơ mất an toàn hoặc thấy công trình thi công không có biện pháp bảo đảm an toàn cho nhà lân cận, bạn có thể phản ánh với chính quyền cấp xã nơi có công trình để được kiểm tra theo thẩm quyền về trật tự xây dựng. Việc bồi thường thiệt hại vẫn do các bên thương lượng hoặc toà án giải quyết.