Xem xét, thẩm định tại chỗ là việc thẩm phán cùng các thành phần liên quan đến tận nơi có tài sản hoặc hiện trường tranh chấp để quan sát, đo đạc, ghi nhận hiện trạng và lập biên bản; biên bản này là một nguồn chứng cứ trong vụ án. Bạn nên đề nghị khi điều đang tranh chấp là thứ phải nhìn tận mắt mới hiểu: ranh giới đất, phần nhà xây lấn, lối đi chung, vết nứt tường, cây trồng và công trình trên đất.
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cho phép toà tự tiến hành hoặc tiến hành theo yêu cầu của đương sự. Việc xem xét được tiến hành với sự có mặt của đại diện Uỷ ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan, tổ chức nơi có đối tượng cần xem xét, và toà phải báo trước để các đương sự biết và chứng kiến. Bài này giúp bạn quyết định có cần đề nghị không, chuẩn bị gì trước buổi xem xét, làm gì tại hiện trường, đọc biên bản ra sao và xử lý khi bên kia cản trở.
Khi nào xem xét, thẩm định tại chỗ thực sự cần
Không phải vụ nào có tài sản cũng cần xem xét tại chỗ. Câu hỏi đúng là: có tình tiết nào mà giấy tờ, ảnh chụp không thể hiện đủ, hai bên mô tả khác nhau, và chỉ khi đứng tại chỗ mới xác định được không. Tranh chấp ranh giới đất là trường hợp điển hình: giấy chứng nhận ghi diện tích, bản đồ địa chính vẽ hình thửa, nhưng hàng rào thực tế, mốc giới, phần mái nhà chìa sang thì phải đo tại chỗ mới biết.
Các trường hợp thường cần khác: chia tài sản chung là nhà đất, cần biết trên đất có những công trình gì, ai xây, tình trạng ra sao; tranh chấp lối đi, cần thấy lối đi thực tế rộng bao nhiêu, đi qua đâu; đòi bồi thường do công trình bên cạnh, cần thấy hư hỏng nằm ở vị trí nào; tranh chấp cây trồng, hoa màu trên đất.
Ngược lại, nếu hai bên đã thừa nhận hiện trạng, hoặc ảnh chụp, vi bằng, bản đồ đo đạc gần đây đã đủ và không bị phản đối, xem xét tại chỗ có thể không cần, và đề nghị có thể bị toà cân nhắc trong mối quan hệ với chi phí và thời gian. Một số trường hợp toà vẫn sẽ tự tiến hành vì đối tượng tranh chấp là bất động sản cần mô tả trong bản án.
Đề nghị và chuẩn bị trước buổi xem xét
Một buổi xem xét tại chỗ chỉ diễn ra một lần và thường không lâu. Chuẩn bị kỹ quyết định bạn ghi nhận được những gì.
- Làm đơn đề nghị nêu rõ đối tượng cần xem xét, vị trí, những nội dung cần ghi nhận (diện tích phần lấn, chiều dài tường nứt, công trình trên đất) và lý do cần xem xét.
- Đề nghị kèm đo đạc nếu cần. Với tranh chấp đất, việc đo đạc thường do đơn vị đo đạc thực hiện theo yêu cầu của toà; nêu rõ bạn cần đo phần nào.
- Chuẩn bị giấy tờ mang theo: bản sao giấy chứng nhận, trích lục bản đồ, ảnh chụp hiện trạng các thời điểm trước, biên bản xác định mốc giới cũ nếu có.
- Xác định các điểm cần chỉ: mốc giới cũ, vị trí hàng rào trước đây, chỗ bắt đầu vết nứt; đánh dấu trên sơ đồ tự vẽ để không quên khi đứng tại hiện trường.
- Mời người biết sự việc có mặt nếu toà cho phép, như hàng xóm lâu năm, người từng tham gia cắm mốc, để họ chỉ vị trí cho thành phần xem xét.
- Không thay đổi hiện trạng trước buổi xem xét: không xây thêm, không phá dỡ, không di dời mốc, không chặt cây đang tranh chấp.
Tại hiện trường: bạn nên làm gì
Buổi xem xét có thẩm phán, thư ký, đại diện chính quyền cấp xã, có thể có cán bộ đo đạc và các đương sự. Vai trò của bạn là giúp những người này thấy đủ, không phải tranh cãi với bên kia.
- Đến đúng giờ, mang đủ giấy tờ, có người cùng đi nếu cần hỗ trợ đi lại hay chỉ dẫn.
- Chỉ rõ từng điểm theo sơ đồ đã chuẩn bị, nói ngắn gọn bạn cho rằng mốc, ranh hay hư hỏng ở đâu và vì sao.
- Đề nghị ghi vào biên bản những điểm bạn chỉ, kể cả khi bên kia không đồng ý, để biên bản thể hiện ý kiến của cả hai bên.
- Chụp ảnh, quay video nếu được toà cho phép, tập trung vào hiện trạng, không quay cận mặt người khác.
- Giữ bình tĩnh khi bên kia nói khác; tranh luận tại hiện trường không giúp gì, ý kiến của bạn nên được ghi vào biên bản.
- Không tự ý đo, đào, phá để chứng minh tại chỗ khi chưa được toà đồng ý.
Hãy nhớ người viết biên bản chỉ ghi những gì họ thấy và những gì được yêu cầu ghi. Điều bạn không chỉ, không đề nghị ghi, sẽ không có trong biên bản.
Đọc biên bản trước khi ký
Kết thúc buổi xem xét, biên bản được lập và các thành phần tham gia ký. Bạn có quyền đọc kỹ trước khi ký. Kiểm tra: mô tả vị trí, kích thước có khớp với những gì đã đo không; các công trình, cây cối, tài sản trên đất đã được liệt kê đủ chưa; ý kiến của bạn có được ghi lại không; có chỗ nào ghi chung chung như "có một số vết nứt" thay vì vị trí và kích thước cụ thể không.
Nếu thấy biên bản ghi sai hoặc thiếu, đề nghị sửa ngay tại chỗ. Nếu không được sửa, bạn có thể ghi ý kiến không đồng ý vào biên bản hoặc gửi văn bản nêu ý kiến cho toà sau đó. Đừng ký cho xong rồi sau mới phản đối; khi đã ký mà không ghi ý kiến, việc phản bác về sau khó hơn.
Với kết quả đo đạc, sơ đồ đo vẽ thường được đơn vị đo đạc hoàn thiện sau buổi xem xét. Khi được toà cho tiếp cận, hãy đối chiếu sơ đồ với giấy chứng nhận và bản đồ địa chính bạn đang có. Chênh lệch giữa diện tích đo thực tế và diện tích ghi trên giấy rất thường gặp, và chính nó thường là trọng tâm của tranh chấp.
Khi bên kia cản trở hoặc không có mặt
Bên kia không cho vào. Nếu đối tượng xem xét nằm trong phần đất, nhà do bên kia quản lý mà họ không hợp tác, toà có biện pháp xử lý theo thủ tục và có thể nhờ chính quyền cấp xã, công an hỗ trợ. Bạn không được tự ý vào, phá khoá hay leo rào.
Bên kia vắng mặt dù đã được báo. Việc xem xét vẫn có thể tiến hành nếu họ đã được thông báo hợp lệ. Họ mất cơ hội chỉ các điểm có lợi cho mình, còn biên bản vẫn có giá trị.
Bên kia thay đổi hiện trạng trước buổi xem xét. Nếu bạn có ảnh chụp, vi bằng hiện trạng trước đó, đề nghị ghi việc thay đổi vào biên bản và nộp chứng cứ so sánh. Đây là lý do nên ghi nhận hiện trạng sớm ngay khi tranh chấp bắt đầu.
Tranh cãi gay gắt tại hiện trường. Toà có thể tạm dừng, chỉ ghi nhận những gì đã làm được. Giữ thái độ hợp tác giúp bạn không bị ghi nhận là bên gây cản trở.
Ví dụ giả định: mái tôn chìa sang và hàng rào dịch chỗ
Ví dụ giả định: hai nhà liền kề ở một xã thuộc Lâm Đồng tranh chấp dải đất rộng chừng nửa mét dọc ranh. Nhà phía đông cho rằng nhà phía tây dựng lại hàng rào lệch sang đất mình khi sửa nhà, đồng thời mái tôn mới chìa qua ranh. Nhà phía tây nói hàng rào vẫn ở chỗ cũ từ hơn hai mươi năm trước.
Nhà phía đông đề nghị toà xem xét, thẩm định tại chỗ, nêu rõ cần đo khoảng cách từ mốc giới còn lại ở góc sau thửa đất tới hàng rào hiện tại, đo phần mái chìa ra và đối chiếu với bản đồ địa chính. Họ chuẩn bị ảnh chụp hàng rào cũ từ đám cưới trong gia đình nhiều năm trước, trong ảnh thấy rõ cột hàng rào nằm cạnh một gốc cây vẫn còn đến nay, và mời một người hàng xóm lâu năm có mặt.
Tại hiện trường, gốc cây trở thành điểm đối chiếu: ảnh cũ cho thấy cột hàng rào đứng sát gốc cây, hiện tại cột đã cách gốc cây một đoạn. Biên bản ghi nhận khoảng cách này, ghi ý kiến của cả hai bên, và cán bộ đo đạc đo phần mái chìa. Kết quả cuối cùng vẫn do toà đánh giá cùng các chứng cứ khác, nhưng nhờ có điểm đối chiếu cụ thể, tranh chấp không còn là lời của bên này chống lời của bên kia. Không có buổi xem xét, những chi tiết như gốc cây và khoảng cách đó rất khó thể hiện qua giấy tờ.
Chi phí và những điều cần biết thêm
Xem xét, thẩm định tại chỗ có chi phí, gồm chi phí cho người tham gia, đo đạc, phương tiện. Người yêu cầu thường phải tạm ứng; ai chịu cuối cùng do toà quyết định khi giải quyết vụ án, theo nguyên tắc chung về chi phí tố tụng. Mức cụ thể tuỳ vụ việc, bạn nên hỏi toà khi nộp đơn để chuẩn bị.
Xem xét tại chỗ không thay thế được giám định khi cần chuyên môn. Thẩm phán có thể ghi nhận "tường có vết nứt dài khoảng…", nhưng không kết luận vết nứt do nguyên nhân gì. Câu hỏi nguyên nhân cần giám định, và hai việc này có thể kết hợp: buổi xem xét tại chỗ xác định vị trí, hiện trạng; giám định trả lời câu hỏi kỹ thuật.
Với tranh chấp đất đai phức tạp, có nhiều thửa, nhiều lần biến động hoặc liên quan tới quy hoạch, buổi xem xét tại chỗ là thời điểm rất quan trọng. Nhờ người làm nghề cùng chuẩn bị sơ đồ, câu hỏi đo đạc và tham dự nếu được, sẽ giúp bạn không bỏ sót những điểm có thể quyết định kết quả.
Câu hỏi thường gặp
Toà có tự đến xem hiện trường mà không cần ai đề nghị không?
Có. Toà có thể tự tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ khi thấy cần cho việc giải quyết vụ án, nhất là với tranh chấp bất động sản. Đương sự cũng có quyền đề nghị khi thấy cần ghi nhận hiện trạng.
Ai được có mặt trong buổi xem xét, thẩm định tại chỗ?
Thường có thẩm phán, thư ký, đại diện chính quyền cấp xã hoặc cơ quan, tổ chức nơi có đối tượng xem xét, các đương sự, và có thể có cán bộ đo đạc, người làm chứng theo yêu cầu. Toà quyết định thành phần cụ thể.
Biên bản xem xét tại chỗ có phải là chứng cứ không?
Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ là một nguồn chứng cứ theo pháp luật tố tụng dân sự. Toà đánh giá nó cùng các chứng cứ khác như giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, lời khai, kết luận giám định.
Không đồng ý kết quả đo đạc thì làm gì?
Bạn có thể nêu ý kiến bằng văn bản, chỉ rõ chỗ bạn cho là sai và căn cứ, như mốc giới cũ, bản đồ cũ, ảnh chụp. Toà xem xét và có thể cho đo đạc lại nếu thấy cần. Ý kiến chung chung "đo không đúng" ít có tác dụng.
Có nên tự thuê đo đạc trước khi đề nghị toà xem xét?
Tự thuê đo đạc giúp bạn biết trước tình hình để đặt câu hỏi đúng, và kết quả có thể được nộp như tài liệu tham khảo. Tuy nhiên kết quả đo đạc dùng để giải quyết vụ án thường là kết quả thực hiện theo yêu cầu của toà.